Daşınmaz əmlak dedikdə üzərində hüquqlar dövlət qeydiyyatına alınmalı olan torpaq sahələri, yer təki sahələri, ayrıca su obyektləri (sututarlar) və torpaqla möhkəm bağlı olub təyinatına tənasübsüz (hədsiz) zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan bütün əşyalar, o cümlədən binalar, qurğular, yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri, fərdi yaşayış və bağ evləri, meşələr və çoxillik əkmələr, əmlak kompleksi kimi müəssisələr nəzərdə tutulur. Daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatına alınması üçün qanunvericiliklə göstərilən əsaslardan birinin olması yetərlidir.

 

Daşınmaz əmlak hüququ dedikdə, daşınmaz əmlakla bağlı yaranan istənilən münasibətlərin hüquqi həlli yolları nəzərdə tutulur. Buraya daşınmaz əmlakın alqı-satqısı, onun sənədləşdirilməsi, sənədsiz daşınmaz əmlaka sənədlərin alınması, eləcə də daşınmaz əmlakın icarəsi və icarə müqavilələrinin düzgün şəkildə bağlanması, icarə müqaviləsi bağlanarkən hansı cəhətlərə diqqət etmək lazım olduğu nəzərdə tutulur. Daşınmaz əmlak hüququnu tənzim edən ən əsas mənbə Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsidir. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur:

 

 

1. Qanunla müəyyən edilmiş qaydada icra hakimiyyəti və bələdiyyə orqanları tərəfindən müvafiq olaraq dövlətə və ya bələdiyyələrə məxsus olan daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə, icarəsinə, istifadəsinə, ipoteka qoyulmasına dair qəbul olunmuş aktlar;

 

2. Qanunla müəyyən edilmiş qaydada ixtisaslaşdırılmış təşkilatlar tərəfindən keçirilən açıq hərracın nəticələrinə dair yekun protokol;

 

3. Daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr, vərəsəlik hüququ haqqında, ər-arvadın ümumi əmlakındakı paya mülkiyyət hüququ haqqında, yaşayış evlərinin, mənzillərin açıq hərracdan əldə olunmasına dair şəhadətnamələr, mənzil sertifikatı;

 

4. Qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarları;

 

5. 2006-cı il iyulun 6-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən verilmiş daşınmaz əmlak üzərində, o cümlədən torpaq sahələri, binalar və qurğular, yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri, fərdi yaşayış və bağ evləri, yer təki sahələri, su tutarları, meşələr və çoxillik əkmələr, əmlak kompleksi kimi müəssisələr üzərində hüquqları təsdiq edən aktlar, şəhadətnamələr və qeydiyyat vəsiqələri;

 

6. Mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə);

 

7. 2007-ci il mayın 22-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının nəzdində olan bağ təsərrüfatı idarələri tərəfindən vətəndaşlara ayrılmış bağ sahələrinə dair verilən icarə müqavilələri, sərəncamlar və orderlər kollektiv bağçılıq-yoldaşlıq təsərrüfatının üzvlərinin siyahısına müvafiq olaraq verilmiş üzvlük kitabçası və ya üzvlərin iclasının protokolundan çıxarış;

 

8. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilən sənədlər.

 

9. Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2013-cü il yanvarın 1-dək) inşa edilmiş tikililərə dair:

 

9.1. Hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə:

 

9.1.1. İcarədə və ya istifadədə olan torpaq sahəsində yerləşən hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə – torpaq sahəsi üzərində icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə və ya yaşayış evinin istismara qəbul aktı;

 

9.1.2. Məqsədli təyinatına görə yaşayış evinin tikintisi üçün nəzərdə tutulmuş xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq sahəsində yerləşən hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə – torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd;

 

9.2. Çoxmənzilli binalara, qeyri-yaşayış binalarına və hündürlüyü 12 metrdən çox olan yaşayış evlərinə münasibətdə – torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə, müvafiq icrahakimiyyəti orqanının tikilinin inşa edilməsinə icazə barədə qərarı, istismara qəbul aktı;

 

10. Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il yanvarın 1-dən) sonra inşa edilən tikililərə dair:

 

10.1. Tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün – torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə verilməsi barədə qərar, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə;

 

10.2. Məlumatlandırma icraatının tətbiq edildiyi tikinti obyektləri üçün – torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, sifarişçi tərəfindən tikinti başa çatdıqdan sonra müvafiq icra hakimiyyəti orqanına sifarişli poçt göndərişi ilə və ya bilavasitə məlumat verilməsini təsdiq edən sənəd;

 

11. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2009-cu il oktyabrın 1-dək) dövlət və ya ictimai mənzil fondundan yaşayış sahəsinin verilməsinə dair müvafiq icra hakimiyyəti orqanının sərəncamı, order və ya mənzil kirayəsi müqaviləsi;

 

12. 2006-cı il iyulun 6-dan 2009-cu il iyunun 24-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən daşınmaz əmlaka dair verilmiş şəhadətnamələr.

 

Daşınmaz əmlak hüququ əmlakın qüsursuz təhvil verilməsində, alıcı və satıcıların hüquq və mənafelərinin qorunmasında mühüm rol oynayır. İlk dəfə əmlak alan, təcrübəli investor və ya daşınmaz əmlak üzrə peşəkar olmağınızdan asılı olmayaraq, əmlak əməliyyatlarının hüquqi aspektlərini başa düşmək vacibdir.

 

 

1. Daşınmaz Əmlak Əməliyyatlarının Əsasları

Daşınmaz əmlak əməliyyatları bir sıra hüquqi addımları əhatə edir. Bunlara müqavilələrin hazırlanması və imzalanması, lazımi araşdırmanın aparılması və mülkiyyət hüququnun ötürülməsi daxildir. Prosesi və hüquqi sənədləri başa düşmək vacibdir.

 

2. Müqavilələr

Müqavilələr daşınmaz əmlak əməliyyatlarının təməl daşıdır. Alıcılar və satıcılar satışın şərtlərini əks etdirən müqavilələr bağlayırlar. Bu müqavilələrə alış qiyməti, gözlənilməz hallar və bağlanma tarixi kimi mühüm detallar daxildir. Daşınmaz əmlak üzrə peşəkar hüquqşunas müqavilə üzrə maraqlarınızın qorumasını təmin edə bilər.

 

3. Araşdırma və Sığorta

Əmlakı satın almadan əvvəl, satıcının qanuni sahibliyini yoxlamaq və əmlakın mülkiyyət hüququ ilə bağlı hər hansı potensial problemləri aşkar etmək üçün mülkiyyət araşdırması aparılır. Mülkiyyət sığortası əksər hallarda gələcəkdə yarana biləcək iddialardan qorunmaq üçün tövsiyə olunur.

 

4. Maliyyələşdirmə və İpoteka

Daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatlar çox vaxt ipoteka vasitəsilə maliyyələşməni təmin edir. İpoteka müqavilənizin şərtlərini və nəticələrini başa düşmək vacibdir. Daşınmaz əmlak üzrə hüquqşünaslar ipoteka ilə bağlı hüquqi məsələlər üzrə təlimat verə bilər.

 

5. Yekun Prosedurlar

Burada mülkiyyət hüququnun ötürülməsi, pul vəsaitlərinin mübadiləsi və müxtəlif hüquqi sənədlərin imzalanması nəzərdə tutulur. Daşınmaz əmlak üzrə hüquqşunaslar həmin proseslərdə bütün qanuni tələblərin yerinə yetirilməsini təmin edir.

 

6. Daşınmaz Əmlakla bağlı məhkəmə

Bəzən daşınmaz əmlak alqı-satqısında mübahisələr yaranır. Ümumi problemlərə müqavilə şərtlərinin pozulması, ev sahibi ilə kirayəçilər arasında baş verən mübahisələr və s. daxildir. Belə hallarda daşınmaz əmlak üzrə hüquqşünaslar hüquqi təmsilçilik təmin edə və mübahisələrin həllinə kömək edə bilərlər.